Специальный счет капитального ремонта: особенности использования

Квартиры в многоэтажных домах накладывают на своих владельцев ряд обязанностей по содержанию имущества, в том числе общедомового, прилегающей территории. Сюда же входит и регулярный ремонт: коммуникаций, фасадов, кровли.

По закону финансировать ремонт должно государство, но на практике деньги проще собрать самим жильцам, чтобы своевременно устранить проблемы и навести порядок. Чтобы процесс сбора и расходования средств сделать прозрачным, необходим специальный счет. Его использование регламентируется несколькими правилами.

Что такое счет специального назначения?

От обычного банковского счета специальный отличается ограниченным функционалом. То есть по закону средства с него можно использовать только на цели ремонта или строительства многоэтажного дома. Ни снять в банкомате, ни израсходовать деньги на покупку автомобиля у председателя ТСЖ не получится — закон не позволит.

Все деньги, аккумулирующиеся на спецсчете, разрешено использовать для:

• оплаты услуг по подготовке проектной и инженерной документации;
• ремонтных и строительных работ;
• выплат по кредитам и займам, если их оформляли для осуществления ремонтных мероприятий;
• оплаты услуг строительного надзора.

Счет особого назначения предназначен для оплаты не только капитальной, но и текущей реконструкции. С него можно взять деньги для оплаты:

• восстановления любых коммуникаций: электросетей, канализации, водоснабжения, отопления, газопроводов и т. д.;
• восстановления кровли, фасадов здания;
• замены или ремонта лифтов, если они официально признаны непригодными для дальнейшего использования;
• реконструкции подвалов, цокольных этажей, если они являются общедомовым имуществом, а не частной собственностью;
• ремонта фундамента;
• иных работ, предусмотренных законом.

Если здание признано аварийным, общими деньгами можно оплатить его снос.

На чье имя открывается счет?

Все взносы от жильцов аккумулируются на одном счете. В соответствии с Жилищным кодексом, счет особого назначения можно оформить на:

• Жилищные или иные кооперативы, уполномоченные вести действия по управлению общедомовым имуществом.
• ТСЖ, созданные в рамках одного или нескольких домов. Важно, чтобы строения располагались на земельных участках, имеющих общие границы на кадастровом плане, а все коммуникации также были общими.
• Региональных операторов в качестве независимых представителей.
• Управляющие компании.

Сами жильцы владельцами счета быть не могут.

Обязанности владельца спецсчета

Возможность распоряжаться общими деньгами влечет за собой определенную ответственность. В частности, закон предусматривает следующие обязанности:

• Будущий владелец счета должен обратиться за услугой открытия счета в банк, одобренный членами фонда капитального ремонта или выбранный в ходе собрания жильцов.
• Любой владелец квартиры или иного помещения, относящегося к дому, имеет право потребовать точную информацию обо всех операциях, совершенных в рамках счета особого назначения. И владелец обязан представить эти сведения в полном объеме.
• У владельца счета есть пять дней на то, чтобы сообщить в надзорные органы о решении создать общий счет, а также предъявить соответствующие протоколы и банковские выписки.
• Владелец должен регулярно отсылать в надзорные органы информацию о состоянии счета, зачислениях и списаниях, величине остатка на конец отчетного периода.

В случае нарушения этих требований жильцы вправе сменить владельца или вовсе перевести средства на новый счет.

Защита средств на спецсчете от нецелевого использования

Целевой счет, на который приходят взносы от собственников жилья, надежно защищен от использования не по назначению. Механизм защиты выглядит следующим образом:

• Право открыть счет предоставлено только самым крупным и надежным банкам в стране, риск банкротства которых минимален.
• Список разрешенных операций по счету предусмотрен Жилищным кодексом. Банк несет личную ответственность за то, чтобы средствами на специальном счете распоряжались правильно.
• Чтобы оплатить товары, услуги или работы со счета особого назначения, следует предъявить сотруднику банка протокол общего собрания жильцов, на котором подобные траты одобрили и подтвердили.
• Владелец счета не является владельцем денег, поэтому любые долги юридического лица (ТСЖ, УО или ЖСК) не могут оплачиваться из фонда капитального ремонта (если только речь не идет о работах, относящихся к ремонту).
• Если владелец счета инициирует процедуру банкротства, деньги со спецсчета не учитываются при исчислении конкурсной массы.

Но главное — банк и владелец счета особого назначения должны в любое время предоставлять жильцам полную информацию о состоянии счета, проведенных операциях, величине остатка и т. д.

В каждом регионе устанавливается максимальный размер фонда капремонта — то есть оговаривается предельная сумма, которую можно накопить на специальном счете. Это позволяет сберечь деньги собственников жилья от обесценивания из-за инфляции в ходе многолетнего хранения.

Особенности создания и использования фонда капитального ремонта

В соответствии с законом, собственники имеют право создать специальный счет для аккумулирования средств на капитальный ремонт или воспользоваться услугами регионального оператора. В последнем случае все взносы отправляются в «общий котел», из которого финансируются ремонтные работы всех многоэтажных домов, находящихся под управлением регионального оператора.

Как именно распоряжаться общими деньгами, определяют сами жильцы: на общих собраниях или через доверенных лиц (например, ТСЖ или жилищные кооперативы).

Если выбор сделан в пользу счета специального назначения, владельцы квартир получают ряд преимуществ:

• деньги копятся на счете, относящемся к одному конкретному дому, а значит, и расходоваться будут на ремонт только этого дома, а не соседних;
• жильцы могут самостоятельно определять сроки проведения ремонтных работ, а не ждать, пока до них дойдет очередь;
• способ накопления денег можно поменять в любой момент;
• размер взносов определяется жильцами;
• жильцы решают, какие услуги и работы им необходимы и в какие сроки.

К недостаткам спецсчета можно отнести:

• расходы на открытие и обслуживание счета ложатся на жильцов;
• все вопросы с должниками придется решать самостоятельно, силами собственников жилья;
• если средств на счете не будет хватать, ТСЖ, УО или ЖСК могут привлечь кредитные средства, и тогда обязанность по выплате процентов по кредиту ляжет на всех собственников.

Эксперты считают, что рекомендовать создание счета особого назначения для формирования фонда капремонта можно, если:

• общая площадь дома достаточно велика;
• здание было недавно введено в эксплуатацию или прошло капитальный ремонт;
• управление домом находится в руках ТСЖ, УО или ЖСК;
• собственники готовы активно участвовать в решении проблем с ремонтом.

Важно помнить, что законом не установлены правила расчета суммы платежа, поэтому все вопросы, связанные с размером взносов и их периодичностью, должны решать сами собственники на общих собраниях.

Обычно размер платежей рассчитывается исходя из нужд МКД, количества проживающих и величины квартир. Если собственники не могут прийти к общему мнению, решение вопроса лучше передать управляющей компании.

Отдельно оговаривается открытие и обслуживание счета: если банк не предоставляет эти услуги бесплатно, важно заранее определиться, с чьих денег они будут оплачиваться.

Когда выгоднее отказаться от специального счета?

В некоторых ситуациях деньги лучше отправлять в «общий котел» и не пытаться за свой счет отремонтировать здание. Использование регионального оператора для создания фонда капремонта имеет свои преимущества:

• можно быстро отремонтировать дом, если он остро нуждается в капитальной реконструкции, и не нужно ждать, пока на счете накопится необходимая для этих целей сумма;
• операторы несут субсидиарную ответственность — это значит, что все взятые на себя обязательства будут обязательно выполнены.

Минусы, конечно, тоже присутствуют:

• денег на все дома не хватит, поэтому если дом не в аварийном состоянии, то ремонта можно ждать годами;
• многие люди просто не платят взносы, чем создают дефицит средств в фонде, и у операторов нет законных и одновременно эффективных рычагов воздействия на таких неплательщиков;
• операторы вынуждены следовать региональной программе капремонта — то есть проводить его раз в 20—30 лет, несмотря на состояние конкретного дома;
• внутренняя ситуация в стране такая, что никто не гарантирует, что оператор сможет действовать эффективно через 10, 15 или 20 лет.

Впрочем, закон оставляет право в любой момент изменить способ формирования фонда капитального ремонта: жильцы могут попробовать копить самостоятельно, а если не справятся — передать накопленные средства региональному оператору.