Есть мнение, что наиболее выгодные вложения для последующего бизнеса – это покупка недвижимости: жилой или коммерческой. Верно, бизнес «на недвижимости» – один из наиболее надежных способов не просто приумножить капитал, но открыть почти бесперебойный денежный поток, обеспечить себе достаточную стабильность в стране даже в условиях кризиса или в преддверии его.
Многие предприниматели, что в России, что в Европе или вовсе в экзотичных странах Юго-Восточной Азии, убеждены: вложения в недвижимость намного надежнее, нежели инвестиции в ценные бумаги, торги на бирже, стартапы и венчурные фонды. Дело в том, что доход от той же ренты (и вообще всего, связанного с бизнесом «на недвижимости»), достаточно предсказуем и «стабильно прогнозируем». И даже если страну накрыла волна кризиса, любые «просадки» на рынке недвижимости, когда экономическая ситуация стабилизируется, почти всегда отыгрываются. Важно понимать и то, что благодаря инфляции стоимость недвижимости только растет. Теперь остается лишь выбрать: какой недвижимостью лучше заниматься и где.
Подводные камни новостроек
Перед тем, как вы решили заниматься бизнесом, связанным с недвижимостью, примите как правило: изучите ситуацию не только в своей стране, но и «вокруг нее» и даже дальше. Например, если решили заниматься недвижимостью в России, не грех узнать, какая ситуация в ближайших европейских странах. Вот пример.
Немало крупных российских предпринимателей до кризиса 2008 года вложили большие деньги в недвижимость в Латвии. Тогда московские и питерские предприниматели (и даже некоторые бизнесмены из Арабских Эмиратов и стран Средней Азии!) купили – напрямую или через посредников – землю в городе-курорте Юрмала, начали строить особняки и большие гостиницы. Но случился кризис – и рынок недвижимости рухнул. И потом он в силу самых разных проблем так толком и не стабилизировался до сих пор, например, из-за того, что стали агрессивнее действовать налоговые службы и разные другие «контролирующие» структуры, а также поскольку начали закрываться банки. И в итоге люди, занимающиеся недвижимостью в Юрмале, до сих пор не знают, что делать и с уже законченным объектами в самых престижных местах курорта, и с недостроенными.
Лишь немногим повезло как-то отбить свои затраты или получить минимальную прибыль. Понятно, это единичный случай на большом и часто даже международном рынке недвижимости, но он весьма показательный.
В целом же, говоря об инвестировании в первичную недвижимость – в новостройки, важно понимать следующее.
Многие специалисты уверены: в случае стран СНГ менее рискованно выбирать новостройки (для покупки в них квартир) на самых последних стадиях, когда достаточно точно известно, что скоро все сдадут «под ключ». А иначе, если инвестировать в недвижимость на стадии «вырытого котлована» под многоэтажку, существует вероятность недостроя. Хотя здесь важно понимать и то, как растет стоимость недвижимости на разных стадиях строительства.
Например, если мы говорим о рынке в СНГ (поскольку в Европе все несколько иначе), тогда стартовая цена недвижимости в доме определяется, когда только огородили участок и началась подготовка к строительству. Когда залили фундамент, цена поднимается примерно на 10%. И потом цена растет примерно так: плюс 10% с каждым построенным этажом. Иными словами, когда дом уже сдан «под ключ», разница между стартовой ценой и окончательной может составлять 50-60%. Если вы уверены в компании, которая занимается строительством и продажей недвижимости, то можете рассчитать, на каком этапе лучше заключать сделку о покупке квартиры (или целого этажа), чтобы потом сдавать ее в аренду или спустя время сбыть по более высокой цене.
В то же время надо рассчитать, когда выгоднее покупать первичное (и, конечно, вторичное) жилье. Конечно, выгоднее всего это делать во время кризиса, когда цены не надвижимость достаточно сильно падают. Потом, когда экономика выходит из кризиса, поднимаются и цены на недвижимость. Именно на момент выхода из кризиса цена достигает свое пика, а потом немного снижается.
Где покупать выгоднее, а где – опасно
Конечно, важно внимательно следить за ситуацией в каждой конкретной стране, где вы решили заняться бизнесом на недвижимости. В некоторых странах Восточной Европы экономический кризис как бы и закончился, но случилась другая беда – огромный отток населения в более богатые государства ЕС. И ситуация там теперь такая: цены на недвижимость в этих странах поднялись автоматически, но ее никто не покупает. В результате, бизнесмены, часто покупавшие во время кризиса не квартиры, но целые дома и даже высотки, терпят убытки.
Если вы решили покупать квартиры в новостройках для того, чтобы потом сдавать жилье в аренду, то лучше приобретать малогабаритные квартиры, скажем, 19-35 «квадратов». Такие квартиры потом, если что, и продать намного проще и выгоднее, чем «двушки», а тем более «трешки». Причем, тут мало отличий – что покупать жилье в крупных городах России, прибалтийских стран, западноевропейских, что даже в Индии. Что касается «страны за тремя морями» – тут все серьезно: сейчас многие российские и европейские бизнесмены покупают жилье в новостройках крупных городов Индии, где цены на недвижимость растут стремительно, да и экономика уверенно идет вперед.
Между прочим, на том же пространстве СНГ застройщики знают, что однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Поэтому они продают такие квартиры иногда даже на 15% дороже, чем «двушки» или «трешки» – соответственно пропорционально. В свою очередь, если вы берете ту же «трешку», но собираетесь ее перепланировать в однокомнатные – и потом сдавать «частями», тогда серьезно сэкономите, купив ее без предварительной отделки. Логично, вы в таком случае не переплатите застройщику за ремонт.
Перепланируем жилье – заработаем больше
Если говорить о бизнесе на недвижимости в крупных городах России, то сейчас, по мнению аналитиков, выгодно приобретать (для дальнейшей перепродажи) однокомнатные и двухкомнатные недавно обустроенные квартиры, чтобы около дома были парковочные места.
И еще важно понимать, если вы берете недвижимость в кредит, то ипотека на квартиры в новостройках всегда выгоднее, чем на вторичное жилье, где процентные ставки выше. Но всегда надо считать. Если вы купили недвижимость в доме, где пока что лишь фундамент залит, тогда деньги от перепродажи квартиры получите в лучшем случае года через три. А квартиры на вторичном рынке – вот они, покупайте прямо сейчас. Однако перепродадите их по более низкой цене по сравнению с первичным жильем, и проценты по кредиту будут выше. В любом случае, если вы хотите купить квартиру (чтобы потом сдавать в аренду) в ипотеку, платить по кредиту будет проще: ведь недвижимость сама станет зарабатывать деньги.
О рынке серийного жилья. Тут на цены могут влиять самые разные факторы. Например, сколько многоэтажек кругом и какие там продаются квартиры, в каком все это районе, что за инфраструктура кругом и прочее, прочее. При этом эксперты утверждают: с точки зрения доходности, если вы хотите сдавать квартиру в аренду (всю целиком, если она большая, или перепланировав ее), то вторичное жилье выгоднее. Серийное жилье можно приобрести по более доступным ценам.
Также большие квартиры (и даже, к примеру, бывшие производственные помещения, но давно пустующие) теперь часто переоборудуют в хостелы для рабочих. Такие хостелы сейчас во многих странах исключительно актуальны для столиц, куда приезжают трудиться люди из провинции и не могут арендовать дорогое и комфортабельное жилье. С точки зрения бизнеса инвестирования в такую недвижимость – это выгодно, и такой бизнес стабилен.
Стратегии на пути к прибыли
Вообще, существуют самые разные стратегии в этом бизнесе. Одна из них, которой мы уже коснулись вскользь: покупка-ремонт-продажа. Любая инвестиционная стратегия подразумевается в поиске или создании потенциала, обеспечивающего прибыль. В данном случае мы создаем потенциал в виде дополнительной ценности как, например, чистовая отделка помещения, а это повышает стоимость продажи, причем – до 20% (от изначальной цены, за которую мы сами приобрели жилье).
Другая стратегия: инвестиции в незаконченное ранее кем-либо строительство. Такие дома-недострои можно купить по цене существенно ниже рыночной. Как правило, предприниматели, которые не смогли завершить по тем или иным причинам строительство, очень хотят избавиться от него. Соответственно, можно договориться об очень выгодной цене за недострой. После сделки можно, например, завершение строительство, а потом продать его по правильной цене или сдавать помещения в аренду. Также можно снести недострой и продать чистый земельный участок. Еще можно использовать недострой, все основательно перепланировав, под большие ремонтные мастерские и производственные помещения, хотя изначально объект планировался как жилой дом, требующий больших вложений.
Две другие стратегии: это перевод квартиры из жилой в нежилое помещение, и наоборот – переделка бывшего жилого помещения, например, в офисное, складское, или, скажем, в торговую точку. Здесь надо смотреть по обстоятельствам. Например, магазин на первом или цокольном этаже многоквартирного дома может приносить намного больше денег, чем жилое помещение, которое вы ранее сдавали в аренду. Здесь ключевую роль играет расположение недвижимости.
Вообще стратегий на рынке недвижимости огромное количество – десятки самых разных. И если вы хотите освоить их по максимум, то рекомендуем не просто пройти курсы, но попробовать поработать хотя бы некоторое время, скажем, в крупной (или средней) компании, занимающейся недвижимостью.
Ликбез будущего бизнесмена
Людям, которые открывают для себя бизнес, связанный с недвижимостью, можно прочесть весьма неплохие работы на эту тему. Первая из них – Натальи Закхайм “Инвестирование в доходную недвижимость”. В книге найдете
практические задания и рекомендации, они помогут выбрать объект инвестирования и прибыльную стратегию управления, а также найти средства для покупки недвижимости.
Рекомендуем обратить внимание на такие книги, как: «Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлроя, «Инвестирование в недвижимость» Эндрю Джеймс Мак-Лин и Гари В. Элдред. Последняя книга – бестселлер уважаемых американских специалистов по работе с недвижимостью, в ней подробно описано, как зарабатывать деньги на всех операциях с недвижимостью: съеме или сдаче в аренду, продаже, покупке, ремонте, выборе кредита, операциях с заложенных имуществом. Тогда у вас будет достаточно полная картина перед глазами – о специфике бизнеса, как в странах СНГ, так и на Западе.
Также профессиональные знания по теме можно получить из онлайн-курсов:
- Udemy
- Academic Courses
Подведем итог. Если вы хотите выбрать стабильный бизнес, заниматься недвижимостью – отличный вариант. Если планируете сдавать жилье в аренду – и делать это хотите абсолютно легально, тогда важно понимать, что придется платить налоги. Насколько это будет выгодно, если, скажем, квартиру взяли в кредит – и гасите его по мере поступления средств от того, кто ее у вас снял? Вывод: внимательно изучите налоговую политику той страны, в которой решили заняться бизнесом. Да, стоит пробовать привлекать ипотеку, чтобы существенно увеличить оборот от аренды. И за счет оборота увеличите доходность недвижимости.
Если вы живете в одной стране, а недвижимостью планируете заниматься в другой, тогда необходим местный управляющий. Хотя, скорее всего, если вы решили заниматься большим бизнесом, тогда потребуется профессиональная команда из четырех-пяти человек во главе с тем самым управляющим, который ответственно и бережно отнесется к имуществу.
И главное, внимательно изучите ситуацию не только в одном конкретном городе, но в целом в стране, а еще лучше во всех соседних, просчитав, насколько она может повлиять на запланированное вами большое дело.
